Neulich war der Presse unter der Überschrift „Renaissance des Umlands: Händler zieht es in kleinere Standorte“ zu entnehmen, dass „vor allem die großen Ballungszentren […] über Jahre hinweg wichtige Anziehungspunkte für den stationären Einzelhandel (waren). Steigende Mieten und eine zunehmende Konkurrenz veranlassen jedoch manchen Händler zum Umdenken. Nun bekommen auch kleinere Standorte wieder eine Chance.
Das liest sich wie eine Rückkehr des Handel in die Klein- und Mittelstädte. Die Studie „Online-Handel – Mögliche räumliche Auswirkungen auf Innenstädte, Stadtteil- und Ortszentren“ die wir mit dem Bundesbauministerium im Jahr 2016 erarbeitet haben, benennt jedoch insbesondere Mittelstädte im Einzugsgebiet von Großstädten als Standorte mit einem höheren Gefährdungspotenzial in Bezug auf Trading Down Effekte. Wie erklären sich diese vordergründig gegensätzlichen Aussagen und welche Zusammenhänge existieren?
Die Investoren wie die Händler prüfen nach eigenen Aussagen auf dem HDE-Handelsimmobilienkongress 2019 die Investitionen wesentlich genauer als früher. Die unproblematischen und renditeträchtigen Flächen liegen nach wie vor in den Highstreets der Metropolen und meisten Großstädte. Die Verfügbarkeit dieser Flächen ist jedoch nicht gegeben.
Da zurzeit sehr viel Geld im Markt ist, welches „arbeiten“ (sich vermehren) soll, und gleichzeitig konservative Anlagemöglichkeiten kaum bestehen und die Weltwirtschaft über die vielen Krisen sowie den Protektionismus der USA als in weiten Teilen der Welt „unsicher“ wahrgenommen wird, suchen die Investoren stabile, wenn auch nicht besonderes renditeträchtige Investments.
Somit entsteht eine Fokussierung auf den deutschen Immobilienmarkt. Der Handel hat hierbei immer die höchste Rendite versprochen, da der Handel die höchsten Mieten zahlen konnte, ohne dabei die Investitionen durch einen erhöhten Bauaufwand aus dem Ruder laufen zu lassen.
Wenn das Interesse an deutschen Handelsimmobilien durch die guten Erfahrungen der vergangenen Jahrzehnte also immer noch vorhanden ist (und dringend nach sichern Anlagemöglichkeiten gesucht wird – die in den Großstädten nicht da sind) „flieht“ das Geld aufs Land. Das ist also kein Prozess der durch Pull-Faktoren ausgelöst wird. Das bedeutet wiederum, dass dies kein aus sich heraus sich selbst verstetigender Prozess ist. Deutlicher: Sobald bessere Renditemöglichkeiten bestehen (Weltwirtschaftspolitik (z.B. USA), Zinspolitik etc.) wird sich dieses Geld einen anderen Weg suchen. Es ist nicht der Wunsch und das Begehren, welches die Investoren in die Mittelstädte treibt. Hier profitieren die Mittelstädte von externen Faktoren die nicht mit der Attraktivität von Mittelstädten zu tun haben.
Bei genauerer Betrachtung muss zudem hinterfragt werden, welche Mittelstädte dies überhaupt sind. Da die Prüfungen vor einer Investition wie geschrieben extrem aufwändig aufwendig geworden sind, werden auch die Mittelstädte geprüft. Dabei bestehen für die Entwicklung von Mittelstädten, die auch in unserer Studie mit dem BUMB aufgeführten „Resilienzfaktoren“ (u.a.):
- Überdurchschnittlich gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen (Zentralität, Kaufkraft, Arbeitsplätze).
- Hohe Tourismusintensität , da touristische Einzelhandelsumsätze stationär getätigt werden und zusätzliche Marktpotenziale bedeuten.
- Hohe Einwohnerzahl, da diese für ein größeres Marktpotenzial steht Bevölkerungsentwicklung: signifikantes Umsatz-Wachstum nur durch Zuzug.
- Filialisierungsgrad: Filialisten im Vorteil bei Nachwuchsgewinnung, Kostenstruktur und Professionalität.
- Multi- und Cross-Channel: Stabilisierung des stationären Kanals.
- Aktives Management: Budget und Rechte/Kompetenzen stärken Wirksamkeit Center-/ City-Management
Insbesondere die Zentralität (wie groß ist das Einzugsgebiet), die Kaufkraft (welche Ausgabenanteile für den Konsum sind den Bewohnern möglich) und die Arbeitsplatzprognose (heterogene Firmenstruktur, Hochschule, Innovationsgrad der Unternehmen etc.) haben einen hohen Stellenwert bei Investitionsentscheidungen.
Die realen Erfordernisse werden die Herrschaften jedoch in Form von niedrigen Renditen bis hin zu echten Verlusten schnell einholen. Die sinkenden Renditen wurden auf dem HDE-Handelsimmobilienkongress 2019 schon bemängelt. Der Handel reagiert in Form von geringeren Flächennachfragen und kleinflächigen Konzepten. Ausschnitt aus unserer Studie mit dem Bundesbauministerium: „Früher haben wir Personal durch Fläche substituiert – heute subsituieren wir Fläche durch Digitalisierung“. Der Immobilienmarkt ändert seine Strategie: In den Fokus geraten immer mehr Logistikflächen des Handels – vor allem getrieben über den Online-Handel. Die Renditen sind wesentlich höher als bei den stationären Handelsflächen und das Risiko ist geringer.
Übrigens: Interessant ist auch die Tatsache, dass das Thema „Drittverwertungsmöglichkeiten“ bei der Investition nunmehr eine übergeordnete Rolle spielt. Sprich: Die glauben in Bezug auf den Lebenszyklus einer Immobilie nicht mehr an eine durchgängige Handelsfunktion.
[Text/Bild: Michael Reink/HDE]
